▲남산에서 본 서울

서울 아파트 전셋값이 3월까지 8개월 연속 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 반면, 아파트 매매가는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물 거래가 늘어나면서 7개월 만에 하락세로 돌아섰다.

서울시는 22일 한국부동산원이 발표한 2026년 3월 서울 아파트 실거래가격 지수 동향과 아파트 거래 통계를 분석해 이같이 밝혔다. 3월 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 1.36% 상승해 2014년 이후 최고치를 기록했다. 도심권을 제외한 모든 지역에서 전셋값이 올랐으며, 특히 동북권과 서북권의 상승 폭이 컸다.

반면, 3월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 0.28% 하락했다. 이는 작년 8월 이후 상승세를 유지하던 가격이 7개월 만에 하락 전환한 것이다. 정부의 양도세 중과 종료 조치를 앞두고 다주택자와 고가주택 보유자들이 급매로 아파트를 내놓으면서 가격을 낮춘 거래가 증가한 것으로 분석된다.

지역별로는 고가 아파트가 몰려 있는 동남권이 -3.10%를 기록하며 지수 하락을 주도했다. 도심권과 서북권도 각각 0.46%, 0.09% 하락했다. 반면, 동북권은 0.40% 상승했고, 서남권도 0.06% 상승했다. 규모별로는 중대형과 대형 아파트에서 두드러진 하락세를 보였다.

거래 가액별로는 15억 원 이하 거래 비중이 80.8%로 여전히 높았다. 이는 금융권의 주택담보대출이 15억 원 이하 아파트에 대해 최대 6억 원까지 가능해 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있음을 보여준다. 구별 거래량은 노원구가 가장 많았고, 중저가 아파트가 밀집한 강서구, 성북구, 구로구 등이 뒤를 이었다.

지난 4월 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 25.1% 증가한 6851건으로, 작년 말부터 증가세를 이어갔다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 고가 아파트 밀집 지역인 강남구의 거래량이 크게 증가했다.

서울 아파트 시장은 전세가 상승과 매매가 하락이라는 상반된 흐름을 보이며, 실수요자 중심으로 재편되고 있다. 이러한 변화는 향후 시장의 안정성과 투자 전략에 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.